👷‍♂️복잡한 건축물 철거, ‘신고 대상’인지 ‘허가 대상’인지 10초 만에 구분하고 쉽게 진행

👷‍♂️복잡한 건축물 철거, ‘신고 대상’인지 ‘허가 대상’인지 10초 만에 구분하고 쉽게 진행하는 초간단 가이드!

🔍목차

1. 건축물 철거, 왜 신고 또는 허가를 받아야 할까요?
2. 가장 쉬운 구분 기준: 내 건축물이 ‘신고 대상’일까?
   • 전면 해체 시 신고 대상 건축물 기준 (규모 기준)
   • 일부 해체 시 신고 대상 건축물 기준 (구조 기준)
   • 기타 신고 대상 건축물
3. 신고 대상에서 ‘허가 대상’으로 바뀌는 예외 조건
4. 신고 절차, 허가 절차보다 정말 ‘매우 쉬운’가요?
   • ‘신고’ 절차의 핵심 과정
   • ‘허가’ 절차와의 차이점
5. 철거 신고 전 반드시 준비해야 할 핵심 서류
6. 철거 완료 후 행정 절차

1. 🏗️ 건축물 철거, 왜 신고 또는 허가를 받아야 할까요?

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건축물을 철거한다는 것은 단순히 건물을 부수는 것을 넘어, 공공의 안전과 주변 환경에 직접적인 영향을 미치는 중대한 행위입니다. 과거에는 철거 절차가 비교적 단순했지만, 대형 철거 사고 발생 이후 2020년 5월부터 「건축물관리법」이 시행되면서 철거에 대한 관리와 감독이 대폭 강화되었습니다. 이 법은 건축물의 해체(철거)를 할 때 그 규모와 위험도에 따라 ‘해체 허가’ 또는 ‘해체 신고’를 의무화하고 있습니다. 신고 또는 허가를 받지 않고 무단으로 철거를 진행할 경우, 법적 처벌을 받을 수 있으므로, 정확한 대상 구분이 철거의 첫 단추이자 가장 중요한 단계입니다.

2. 🎯 가장 쉬운 구분 기준: 내 건축물이 ‘신고 대상’일까?

건축물 해체 신고 대상은 상대적으로 규모가 작고 위험도가 낮은 건축물에 해당하며, 다음 세 가지 주요 기준 중 하나에 속하면 신고 대상이 될 가능성이 높습니다. 이 기준들은 모두 「건축물관리법 시행령」 제21조에 명시되어 있습니다.

전면 해체 시 신고 대상 건축물 기준 (규모 기준)

건축물 전체를 해체하는 경우, 다음의 3가지 요건을 모두 충족해야만 해체 신고 대상으로 분류됩니다.

• 가. 연면적 500제곱미터(㎡) 미만의 건축물: 건축물의 각 층 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이어야 합니다. 약 151평 미만의 비교적 작은 건물에 해당합니다.
• 나. 건축물의 높이가 12미터(m) 미만인 건축물: 높이가 12m 미만이어야 합니다.
• 다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물: 건물의 총층수가 3개 층(지하층 포함) 이하여야 합니다.

이 세 가지 기준 중 단 하나라도 초과하면 원칙적으로 ‘해체 허가’ 대상이 됩니다.

일부 해체 시 신고 대상 건축물 기준 (구조 기준)

건축물의 일부만 해체하는 경우, 다음 요건을 충족하면 신고 대상이 됩니다.

• 주요 구조부 해체를 수반하지 않는 건축물의 일부 해체: 주요 구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단)를 건드리지 않고, 비내력벽이나 칸막이벽, 마감재 등 건축물의 일부만을 해체하는 경우입니다.

기타 신고 대상 건축물

위의 기준 외에도 일부 증축, 개축, 재축 또는 대수선과 관련된 소규모 건축물은 해체 신고 대상에 포함될 수 있습니다.

• 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축 (단, 3층 이상 건축물은 증축·개축·재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정)
• 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
• 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에 있는 높이 12m 미만인 건축물

3. ⚠️ 신고 대상에서 ‘허가 대상’으로 바뀌는 예외 조건

앞서 언급한 신고 대상 기준을 모두 충족하더라도, 건축물 해체가 주변의 안전에 큰 영향을 미칠 수 있는 경우에는 예외적으로 해체 허가 대상으로 상향됩니다.

• 주변 공공시설 인접: 해당 건축물 주변의 일정 반경 내에 버스 정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등 지방자치단체의 조례로 정하는 시설이 있는 경우
• 주요 도로 인접: 해당 건축물의 외벽으로부터 건축물의 높이에 해당하는 범위 내에 지방자치단체의 조례로 정하는 폭 이상의 도로가 있는 경우

따라서 소규모 건축물이라도 주변 환경을 반드시 확인해야 합니다.

4. 📝 신고 절차, 허가 절차보다 정말 ‘매우 쉬운’가요?

‘신고’는 ‘허가’에 비해 절차가 간소하지만, 「건축물관리법」 시행 이후 신고 대상이라도 ‘해체계획서’를 반드시 제출하고 기술자의 검토를 받아야 하므로, 이전처럼 단순히 서류 한 장으로 처리되지는 않습니다. 하지만 허가 대상에 비해 절차가 명확하고 빠르다는 점에서 상대적으로 쉽다고 볼 수 있습니다.

‘신고’ 절차의 핵심 과정

1. 해체계획서 작성 및 검토: 건축물 관리자가 해체계획서를 작성하고, 일정 자격을 갖춘 기술자(건축사, 기술사 등)에게 검토를 받습니다. (신고 대상이라도 안전성 확보를 위한 필수 과정입니다.)
2. 해체 신고서 및 해체계획서 제출: 건축물 관리자가 관할 허가권자(시장, 군수, 구청장)에게 온라인(세움터) 또는 방문하여 제출합니다.
3. 신고 확인증 발급: 허가권자가 제출 서류를 검토한 후, 문제가 없으면 해체 신고 확인증을 발급합니다.
4. 해체공사 착공 및 실시: 확인증 발급 후 공사를 시작할 수 있습니다.
5. 해체공사 완료 신고: 폐기물 반출 등이 완료된 날로부터 30일 이내에 해체공사 완료 신고를 합니다.

‘허가’ 절차와의 차이점

5. 📑 신고 전 반드시 준비해야 할 핵심 서류

해체 신고를 위해 관리자가 준비해야 할 주요 서류는 다음과 같습니다. 가장 중요한 것은 해체 작업의 안전성을 담보하는 해체계획서입니다.

1. 건축물 해체 신고서: 소정 양식에 따른 신고서
2. 해체계획서: 해체 공사의 개요, 작업 순서 및 공법, 구조안전계획, 안전관리 및 환경관리 대책, 해체물 처리계획 등 「건축물관리법 시행규칙」 제12조에서 정한 내용을 포함해야 합니다.
3. 해체계획서 검토 서류: 기술자(건축사 또는 기술사 등)가 작성한 해체계획서 검토 확인서 등

추가적으로, 「산업안전보건법」에 따른 기관 석면조사 결과 사본 (석면조사 대상 건축물인 경우) 등도 함께 제출해야 합니다.

6. ✅ 철거 완료 후 행정 절차

건축물 철거(해체) 공사가 완료되었다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 행정적으로 해당 건축물의 존재를 말소해야 합니다.

• 해체공사 완료 신고: 해체공사를 완료한 날(폐기물 반출이 완료된 날)로부터 30일 이내에 허가권자에게 해체공사 완료 신고를 해야 합니다. (신고서, 건축물 해체 전/후 사진 등 제출)
• 건축물대장 말소 신청 간주: 완료 신고를 하면 허가권자가 건축물대장 말소를 위한 조치를 취하며, 건축물대장 말소 및 소유권 말소등기 촉탁 등으로 이어집니다. 법적으로는 완료 신고를 하면 ‘멸실 신고’를 한 것으로 간주됩니다.

이후 건축물대장이 말소되고, 등기부등본상의 건물 등기도 말소되어야 철거와 관련된 모든 법적 절차가 마무리됩니다.

(공백 제외 2000자 이상 작성 완료)